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不動産売却にかかる費用や税金
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不動産売却には
どんな費用が必要？
所有している不動産を売却する際には、不動産の代金が入ってくるだけではなく売主様が支払わなければならない費用もあります。たとえば、成約時に不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料をはじめ、登記費用や抵当権抹消費などさまざまな費用がかかるため、事前にどんな費用が必要なのか確認しておきましょう。
こちらでは、墨田区の不動産会社「イエプラス不動産」が、不動産売却の際に必要になる費用や税金についてご紹介しています。
こんなお悩みありませんか？
- 不動産売却には多くのことが絡んでいて、どこに相談すべきかわからない。
- 相続税が重すぎるため、金額を引き下げる方法を知りたい。
- 自分が相続する際に相続税がどのくらいかかるのか知りたい。
- 不動産を処分したときの税金が高すぎるので有利な方法を知りたい。
不動産売却にかかる費用とは？
不動産を売却する際にかかる費用は、売却価格の4～6％だと言われています。仲介手数料など売却価格によって変動する費用もありますので、事前に何にどれだけの費用がかかるのか確認しましょう。
| 概要 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | (不動産売却額×3％＋60,000円)＋消費税 |
| 印紙税 | 1,000円～60,000円（売却額によって変化） |
| 抵当権抹消費用 | 個人で対応する場合：1,000円 司法書士に依頼する場合：10,000～50,000円） |
| 住宅ローン返済手数料 | 5,000～30,000円 |
| 譲渡所得税 | 売却した不動産の所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」と5年以上の「長期譲渡所得」で変化 譲渡所得税 |
| ハウスクリーニング費用 | 30,000～100,000円 |
| 測量費用 | 500,000～800,000円 |
| 解体費用 | 1,000,000～3,000,000円 |
| 契約書類発行費用 | 300円/枚 |
譲渡所得税は不動産の所有年数によって変化します
不動産を売却した際には「譲渡所得税」という税金がかかりますが、税率は売却した不動産の所有年数によって変化します。所有年数5年以内の場合は「短期譲渡所得」、所有年数が5年を超える場合は「長期譲渡所得」と呼ばれます。
所有年数は、不動産を売却した年の1月1日の時点で5年を超えているかどうかによって判断されます。
【譲渡所得税の計算式】
- 短期譲渡所得：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％
- 長期譲渡所得：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％
印紙税とは
不動産売却を行う際に、不動産売買契約書に貼り付ける印紙にかかる税金です。印紙を貼り付けて消印をすることで納税したことになります。支払う印紙税は、不動産の売却金額によって変動し、高く売れればその分だけ納税額も上がります。
もし契約書に印紙が貼り付けられていない場合は納税していない扱いになってしまうため、後から過怠税が課せられてしまう場合もありますので注意が必要です。また、令和6年3月31日までは軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え 1千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え 5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え 1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
登録免許税とは
不動産を売却すると、所有者が買主様に変わります。不動産登記上の所有者の名義が変わる際に発生する税金が「登録免許税」です。登録免許税には2種類あり、それぞれ目的も支払う人も異なります。
| 負担する人 | 費用の概要 |
|---|---|
| 売主様 | 住宅ローンが残っている状態で売却した場合に、抵当権を抹消するための登記費用です。 |
| 買主様 | 不動産の所有権の移転や抵当権の設定のために必要な登記費用です。 |
抵当権を抹消する際には、土地と建物は別々の不動産として数えられます。そのため、土地と建物を一緒に売却する場合は2件分の抵当権を抹消する必要があります。
登録免許税の税率
| 登記種別 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 土地の所有権移転登記 | 2.0％ | 0.15％ |
| 建物の所有権保存登記 | 2.0％ | 0.3％、0.1％ |
仲介売却の手数料には消費税がかかります
仲介売却は、不動産会社が売主様と買主様の間に入って不動産売却をサポートする方法です。不動産が売れるまでは特にお金はかかりませんが、仲介売却によって不動産が売れた場合、売主様は成功報酬として不動産会社に手数料を支払います。実は、この手数料に消費税がかかるということは、あまり知られていません。
手数料にかかる消費税
売却するのが400万円以上の不動産の場合、手数料の計算式は以下の通りになります。
売却額×3％＋6万円（上限）
売却額が3,000万円だった場合の手数料は、上記の計算式に当てはめると96万円になりますが、そこに消費税10％を加えた105.6万円が手数料の総額になります。
不動産売却時に得する6つの税金控除・特例
No.1
マイホーム売却による3,000万円特別控除
自宅として使用していた不動産を売却した場合、発生した譲渡所得が最高3,000万円まで非課税になる控除が受けられます。売主様の居住用の不動産であることや、譲渡先が同族会社ではないことなど条件はありますが、住まなくなってから3年間は特例が使えるため、上手に使いましょう。
No.2
マイホームの買換え特例
それまで住んでいたマイホームを売却して新たにマイホームを購入した場合に、売却時に発生した利益（譲渡所得）にかかる税金を、新たに購入したマイホームを売却する時まで繰り延べできる特例です。譲渡所得税が免除されるわけではありませんが、納税を後送りにできるため役立ちます。
No.3
所有期間が10年を超える場合の軽減税率
マイホームを売却する際に、所有期間が10年を超えていた場合は譲渡所得にかかる税率が軽減される特例です。売却する年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていることや、その前にこの特例を受けていないことなどが条件になります。
| 譲渡所得 | 課税譲渡所得が 6,000万円以下 |
課税譲渡所得が6,000万円超の場合 | |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | ||
| 所得税 | 10.21% | 10.21% | 15.315% |
| 住民税 | 4% | 4% | 5% |
| 合計 | 14.21% | 14.21% | 20.315% |
No.4
相続した不動産の売却時の特例
不動産を相続した翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合に相続税の一定金額を不動産の取得費に加算できる特例です。売却した不動産が相続によって取得したものであることや、相続した人に相続税が課税されていることが条件になります。
No.5
相続した空き家を売却した場合の特例
相続したものの空き家になっている不動産を、2016年4月1日から2023年12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。1981年5月31日以前に建築されたことや、区分所有建物登記の建物ではないこと、相続直前に被相続人以外の居住者がいなかったことなどの条件があります。
No.6
2009年または2010年に取得した土地の売却
個人の方が土地を2009年に取得し2015年以降に譲渡した場合、もしくは2010年中に取得し、2016年以降に譲渡した場合、その土地から得られる譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。譲渡所得が1,000万円未満の場合は、譲渡所得の金額が控除額になります。
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